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购房指南:公积金要贷足 账户余额要留足

[公积金贷款]
迪厅 发表于 2022-11-14 21:04:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
东方网5月28日消息:据《劳动报》报道,上月,沪上公积金贷款额度提高至家庭最高为120万元。然而,如果未提早准备,则会导致无法申请到最高额度。近日,市民夏先生将自己的购房经历告诉记者,由于他和太太的公积金一直在使用,因此账户余额“不达标”。业内人士提醒购房者,无论购买一手房还是二手房,申请公积金贷款都要提前筹谋。
贷足120万元
账户余额需大于12500元
市民夏先生和太太近期准备换房,按照申城上月实施的新政策,夏先生有补充公积金,太太没有,两人共同贷足公积金可有110万元的额度。然而,置换新房的合同签订后,他才发现,由于公积金一直在使用,账户余额“不达标”,所以他和太太的公积金贷款不能“顶格”申请。
夏先生告诉记者,他们准备卖出的住房尚有40多万元公积金贷款,置换前一直在用公积金冲还贷,所以公积金账户每月都基本扣完。
最近他看中了置换的房子,已和上家签订购房合同,中介此时才提醒他,如果申请公积金贷款,要贷足110万元,需要提前准备。因为,公积金贷款额度要最大化充分利用,有一定前提条件。
采访中,记者了解到,对于购买首套住宅或改善型第二套普通商品房的购房者来说,公积金贷足50万元需满足其账户余额大于12500元,月缴额大于780元。当公积金月缴额大于780元而余额不足12500元时,以余额的40倍计算;当余额大于12500元而月缴额不足780元时,可贷金额则为月缴额/0.14×6×可贷年限。
此外,当月缴额和余额都满足条件,分别用上述两种方式计算出结果后选择低的金额。补充公积金贷足10万元需满足条件:余额大于5000元且连续正常缴纳6个月以上。
经中介提醒后,夏先生去银行办理中止公积金冲还贷,但他和太太的公积金账户余额要达到上述大于12500万元的要求,至少还要5个月。而按他们置换时和上家签订合同的进程,3个月后,就必须向银行申请贷款。
夏先生颇感懊悔:早知道,现在住的房子,就早点把公积金扣款停了。现在,他和上家商量能否让他再多充几个月公积金,尽量多申请些公积金额度,但夏先生也知道,原先申请110万元的额度是一定来不及了。
60万元公积金变商贷
25年多付利息20万元
不能“顶格”申请到公积金贷款,夏先生会损失多少?记者算了一笔账。他们预备申请220万元的组合贷款,其中110万元商业贷款,110万元公积金贷款,以基准利率、等额本息法计算,25年的还款总额为375.28万元,利息为155.28万元,每月还款1.25万元。
如果夏先生这次只能申请到50万元公积金贷款,那么再贷170万商业贷款,仍按25年、基准利率、等额本息法计算,总还款额为394.89万元,利息174.89万元,每月还款1.32万元。两相比较,总利息支出要多19.61万元,每月还款要多700元。
如果商业贷款利率能打到9折,170万元商业贷款与50万元公积金贷款,按上述条件,总还款额为377.79万元,利息157.79万元,每月还款1.26万元。如果贷足110万元公积金,剩余贷110万元商业贷款,那么总还款额为364.22万元,利息144.22万元,每月还款1.21万元。在商业贷款利率打9折的情况下,如果夏先生贷足公积金,每月要少还500元,25年总利息支出减少15.57万元。
此外,业内人士还提醒,公积金可贷年限和房龄等因素有关。5年内竣工的房子,最高可贷30年;房龄6-19年的房子,最高可贷年限=35-房龄;房龄超过20年的房子,最高可贷15年;男性最高贷到65岁,女性贷到60岁。
消费提醒
如何贷足50万元
公积金贷足50万元需满足其账户余额大于12500元,月缴额大于780元。当公积金月缴额大于780元而余额不足12500元时,以余额的40倍计算;当余额大于12500元而月缴额不足780元时,可贷金额则为月缴额/0.14×6×可贷年限。
此外,当月缴额和余额都满足条件,分别用上述两种方式计算出结果后选择低的金额。补充公积金贷足10万元需满足条件:余额大于5000元且连续正常缴纳6个月以上。
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